Loyer et legislation

Dans un contrat de bail, le prix du loyer est une affaire si sérieuse que c’est la loi qui en prend le contrôle.

Pour un propriétaire louant un logement dans le secteur privé, le texte de référence est la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ainsi, dans l’hypothèse d’une soudaine envie d’augmenter le loyer, il peut y constater que ce n’est pas possible. En la matière, seuls trois cas strictement encadrés sont prévus. D’abord - et seulement quand  le contrat de bail la prévoit - une augmentation annuelle est calculée à partir de l’indice de référence des loyers établi par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Et ce en fonction de la hausse des prix, hors tabac et loyers, sur les douze mois précédant le 1^er janvier de chaque année.

Un peu de latitude en cas de travaux

Ensuite, le loyer peut être majoré, avec l’accord du locataire, lorsque des travaux d’aménagement ont été effectués dans le logement au frais du bailleur. Dans ce cas, un avenant doit être joint au contrat de location initial et la majoration devient effective seulement à l’issue des travaux. Enfin, le bailleur peut réévaluer le loyer lors du renouvellement du contrat de bail. Il faut que le prix soit manifestement sous-évalué par rapport à ce qui est constaté dans le voisinage pour des logements comparables. Une fois encore, l’aval du locataire est nécessaire. Si aucune solution n’est trouvée pour s’entendre sur un nouveau montant, le bailleur est libre de saisir la justice avant la fin du contrat. S’il laisse passer ce délai, le bail est reconduit en tenant compte du loyer précédent. Mais en aucun cas, le désaccord ne peut entraîner un congé. 

Pour un propriétaire, augmenter c’est bien - quand c’est possible donc - mais encaisser est encore mieux. Pourtant ce n’est pas toujours simple. Dans le secteur locatif privé, l'impayé est établi lorsque le locataire n’a pas respecté trois termes nets consécutifs. Dans ce cas, plusieurs recours possibles avant de déclencher une procédure d’expulsion. D’abord, le bailleur doit en informer l’éventuelle caution du locataire. Il lui est aussi possible d’envisager un plan d’apurement de la dette. Mais, si rien ne se fait, le propriétaire peut s’engager dans la voie de l’expulsion sachant qu’une solution qui lui convienne n’est pas garantie. Au moins à court terme. 

Pour couvrir les risques d’impayés

Depuis 2006, un dispositif d’assurance, baptisé Pass-Grl peut être souscrit par un bailleur pour couvrir notamment les risques de loyers impayés. Cette innovation dans le marché locatif privé est le fruit d’une convention entre les partenaires sociaux du 1 % logement et l’État. Pour ses créateurs, le Pass-Grl va plus loin qu’un contrat d’assurance. Sa vocation est proche de l’aide sociale en assouplissant les critères d’accès au logement, en dispensant de caution les personnes financièrement fragiles et en proposant l’accompagnement du locataire en difficulté.